Nasveti za prenovo stanovanja v bloku brez sporov

Prenove v bloku se pogosto začnejo pri “čisto mojem” stanovanju, zaplete pa jih to, da stanovanje v večstanovanjski stavbi nikoli ne obstaja povsem ločeno od skupnih delov. Aktualno opozorilo Stanovanjske inšpekcije z dne 4. novembra 2026 je zato koristno branje za vsakogar, ki načrtuje menjavo vrat, premik inštalacij, poseg na balkonu ali zgolj začasno zasedbo hodnika z materialom. Osnovno pravilo je preprosto: v svojem posameznem delu lahko brez soglasja opravite dela, ki ne poslabšajo drugega stanovanja ali skupnih delov in ne spreminjajo zunanjega videza stavbe; ko posežete v skupne dele, v nosilne elemente, v fasado ali v rabo skupnih prostorov, pa se pravila hitro zaostrijo.

Kaj je v bloku res samo vaše in kaj je skupno

Veliko sporov nastane zato, ker lastniki stanovanje razumejo širše, kot ga razume zakon. Uradna pojasnila države so precej jasna: hodniki, vhodni vetrolovi, kolesarnice, skupne kleti, stopnišča in zemljišče pod stavbo so skupni prostori. Med skupne dele sodijo tudi nosilni zidovi, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, jaški in skupne inštalacije. Pomembna podrobnost: kadar nek element služi tudi vašemu stanovanju, a hkrati stavbi kot celoti, se praviloma še vedno šteje za skupni del. To velja tudi za zunanjo stran balkona, če je hkrati del fasade.

Za potrošnika to pomeni zelo praktično ločnico: parket, kuhinjo, notranja vrata, sanitarno opremo ali omare običajno menjate z manj pravnega tveganja. Ko pa odpirate konstrukcijo, spreminjate fasado, posegate v skupne vode, cevi, jaške, balkon, hodnik ali vhodne poti, niste več samo v svojem stanovanju.

Kaj lahko praviloma prenovite brez soglasja

Stanovanjski zakon dopušča izvedbena dela v posameznem delu brez soglasja drugih etažnih lastnikov, če s tem ne povzročite poslabšanja za drug posamezni del ali za skupne dele in če ne spreminjate zunanjega videza večstanovanjske stavbe. V praksi to praviloma pomeni manj tvegane posege, kot so:

• menjava talnih oblog, kuhinje, kopalniške opreme in vgradnega pohištva,
• pleskanje, glajenje sten in podobna notranja osvežitev,
• zamenjava notranjih vrat,
• obnova električnih ali vodovodnih elementov znotraj stanovanja, če pri tem ne posežete v skupne vode ali konstrukcijo.

A tudi pri na videz običajni prenovi velja previdnost. Če denimo pri prestavitvi kuhinje ali kopalnice odpirate večje preboje, posegate v nosilni zid ali v skupne inštalacije, to ni več rutinska osvežitev. Prostorski informacijski sistem posebej opozarja, da je pri manjši rekonstrukciji v večstanovanjski stavbi treba pridobiti soglasja etažnih lastnikov v skladu s stanovanjskim zakonom, pred izvedbo pa tudi mnenje pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva.

Kdaj se začnejo soglasja: tri meje, ki jih je dobro poznati

1. Poseg v skupne dele ob prenovi stanovanja

Če spremembe v vašem stanovanju pomenijo tudi poseg v skupne dele, del ne smete začeti brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih. To je tipična meja pri delih, ki niso več zgolj znotraj štirih sten.

2. Gradbena dela na skupnih delih, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje

Uradna razlaga o upravljanju večstanovanjskih stavb navaja, da je več kot 75-odstotno soglasje potrebno za izvedbo gradbenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Če torej poseg ni več le manjša notranja prilagoditev, ampak gre za resnejše delo na skupnem delu stavbe, je prag bistveno višji.

3. Posegi, za katere potrebujete soglasje vseh

Soglasje vseh etažnih lastnikov je potrebno pri spremembah razmerja med skupnimi in posameznimi deli, pri spreminjanju rabe skupnih delov, pri posebnih omejitvah rabe ter pri uporabi stanovanja v druge namene oziroma spremembi namembnosti iz stanovanja v poslovni prostor. To je najstrožji prag in prav tu lastniki pogosto napačno sklepajo, da če nikogar ne motim, soglasje ni potrebno.

Najpogostejši primeri iz prakse

Menjava vhodnih vrat

Če gre za zamenjavo v obstoječi odprtini brez posega v konstrukcijo in brez vpliva na skupne dele, je tveganje praviloma manjše. Takoj ko zaradi novih vrat širite odprtino, posežete v nosilni zid, spreminjate skupni hodnik ali odstopate od dogovorjenega videza stavbe, se pred delom obrnite na upravnika.

Prestavitev kuhinje ali kopalnice

Težava ni v keramiki, temveč v ceveh, odtokih, prezračevanju, zvočni obremenitvi in morebitnih prebojih. Če poseg ostane v okviru vašega dela in ne škoduje drugim, je položaj enostavnejši. Če se dotakne skupnih vertikal, jaškov ali konstrukcije, potrebujete vsaj predhodno preverjanje pri upravniku, pogosto pa tudi soglasja in strokovno presojo.

Balkon in zasteklitev

Balkon je klasičen vir nesporazumov. PIS izrecno navaja, da je zunanja stran balkona lahko skupni del, kadar hkrati predstavlja fasado hiše. Pri zasteklitvah pa je treba spoštovati prostorski akt in prvotno arhitekturno zasnovo; z vzdrževalnimi deli ni dovoljeno objekt preoblikovati tako, da bi bistveno odstopal od originalne podobe. Prevedeno: balkon ni dober teren za improvizacijo čez vikend.

Odlaganje materiala na hodniku ali v kleti

Skupni hodnik ni dodatna shramba. Stanovanjska inšpekcija je prav uporabi hodnikov, kleti, garaž, skladiščenju predmetov in požarni varnosti namenila posebno opozorilo. Tudi začasna zapora poti med prenovo naj bo vnaprej usklajena, čim krajša in varna.

Opravljanje dejavnosti doma

Če želite v delu stanovanja opravljati dovoljeno dejavnost, morate pridobiti soglasja lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, hkrati pa tudi soglasja vseh etažnih lastnikov posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z vašim stanovanjem. Ob začetku opravljanja dejavnosti morate o tem obvestiti upravnika. Enako velja za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem, pri čemer je treba upoštevati tudi pravila Zakona o gostinstvu, vključno z označitvijo stanovanja z nalepko in drugimi pogoji, ki veljajo za to dejavnost.

Najprej upravnik, potem izvajalec

Ko niste povsem prepričani, ali posegate tudi v skupni del, je prvi praktični korak upravnik. Ne zato, ker bi upravnik dajal dovoljenje za vse, temveč zato, ker vodi postopke upravljanja stavbe, pozna hišni red, obstoječe sklepe etažnih lastnikov in dokumentacijo stavbe. Če je poseg občutljiv, vas lahko usmeri še na projektanta, statika ali geodeta.

Pri rekonstrukcijah in posegih, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, je po uradnem pojasnilu pristojna gradbena inšpekcija. Za manjšo rekonstrukcijo gradbeno dovoljenje sicer ni potrebno, a to še ne pomeni, da lahko v bloku delate brez soglasij etažnih lastnikov ali brez strokovne podlage.

Kaj zberite še pred začetkom del

• fotografije obstoječega stanja v stanovanju in na skupnih delih ob dostopu,
• kratek opis del: kaj boste menjali, kaj prestavljali in ali boste odpirali konstrukcijo,
• skico ali načrt, če premikate kuhinjo, kopalnico ali inštalacije,
• pisno komunikacijo z upravnikom,
• soglasja etažnih lastnikov, kadar so potrebna,
• dogovor z izvajalcem o zaščiti dvigala, hodnika, stopnišča in o sprotnem čiščenju,
• evidenco terminov del, če je v stavbi hišni red s časovnimi omejitvami.

To ni birokracija zaradi birokracije. Če pride do zamakanja, poka cevi ali se sosed pritoži zaradi hrupa in škode na hodniku, boste z osnovno dokumentacijo bistveno hitreje dokazali, kaj ste delali in kako.

Najdražje napake

Najdražja napaka je začeti prehitro. Stanovanjska inšpekcija lahko ob nedovoljenem posegu v skupne dele odredi vzpostavitev prejšnjega stanja, če lastnik v postavljenem roku ne pridobi ustreznih soglasij. To pomeni dvojni strošek: najprej izvedba, nato še sanacija. Druga pogosta napaka je prepričanje, da je notranja prenova vedno samo notranja. Tretja pa je logistika: poškodovan hodnik, prepolnjen skupni prostor, odklenjena vhodna vrata izvajalcem in neobveščeni sosedje hitro ustvarijo spor, ki bi ga rešilo eno pravočasno obvestilo.

Preden naročite material, si odgovorite na pet vprašanj

1. Ali poseg ostane v mojem posameznem delu ali se dotika tudi skupnih delov?
2. Ali spreminjam zunanji videz stavbe, fasado, balkon ali odprtine?
3. Ali odpiram nosilni zid, strop, jašek ali skupne inštalacije?
4. Ali bom med deli uporabljal ali oviral skupni hodnik, dvigalo ali klet?
5. Ali sem upravnika obvestil in po potrebi zbral soglasja še pred začetkom del?

Če je pri katerem od teh vprašanj odgovor morda, je to znak za premor, ne za naročilo rušenja.