Kljub nadaljnji rasti cen nepremičnin, zlasti v segmentu novogradenj, hrvaški nepremičninski trg beleži izrazit upad prodajne aktivnosti. O razmerah je poročala hrvaška javna radiotelevizija, tematika pa je v zadnjih tednih močno odmevala tudi v drugih nacionalnih medijih.

Na Hrvaškem se letno proda približno 27.000 stanovanj, največ v Zagrebu ter na obalnih območjih, kjer so tudi cene na kvadratni meter najvišje. Prav na teh lokacijah je zaznati najizrazitejši padec prometa: v Zagrebu in Istri prodaja upada za približno 20 odstotkov, v Dalmaciji pa ostaja brez kupca že vsaka tretja nepremičnina na trgu. Po oceni Dubravka Ranilovića, predsednika združenja za poslovanje z nepremičninami pri Hrvaški gospodarski zbornici, je razlogov več – od splošne gospodarske negotovosti do dejstva, da so se prodajne cene v številnih primerih oddaljile od realnih tržnih vrednosti.

Del nepremičninskih posrednikov trenutnih razmer ne razume kot klasično krizo, temveč kot t. i. psihološki prelom. Trg po njihovem mnenju potrebuje čas za prilagoditev novi cenovni realnosti, pri čemer kupci vse manj sprejemajo izenačevanje cen starejših stanovanj z novogradnjami, ki ponujajo višje bivalne in energetske standarde.

Podobna pričakovanja o morebitni cenovni korekciji so prisotna tudi v Istri, kjer se povpraševanje zmanjšuje predvsem zaradi manjšega interesa tujih kupcev. Kupci iz Nemčije in Avstrije, ki so v preteklih letih pomembno sooblikovali povpraševanje na obali, se namreč soočajo z lastnimi gospodarskimi izzivi, kar se neposredno odraža tudi na hrvaškem trgu.

Pomemben dejavnik ostajajo tudi lastniki, ki pogosto težko sprejmejo, da njihova nepremičnina ne dosega več pričakovane vrednosti. To vodi v vztrajanje pri nerealnih prodajnih cenah in podaljševanje prodajnih rokov. Strokovnjaki obenem opozarjajo, da bi se razmere lahko postopno izboljšale, če bi se del skoraj 600.000 praznih zasebnih stanovanj aktivneje vključil na trg, s čimer bi se povečala ponudba in ustvarili pogoji za večje cenovno ravnovesje.

Hrvaška je bila sicer v preteklih letih med državami Evropske unije z najhitrejšo rastjo cen stanovanjskih nepremičnin. Po podatkih Eurostata so se ob koncu let 2023 in 2024 cene medletno zvišale za približno deset odstotkov, kar je predstavljalo najvišjo rast v EU in presegalo povprečje evrskega območja. S tem se je Hrvaška uvrstila pred večino držav članic, vključno s Portugalsko, Španijo in Poljsko. V prvi polovici letošnjega leta je prodaja stanovanj upadla za skoraj 15 odstotkov, najizraziteje v Splitsko-dalmatinski županiji, kjer je padec dosegel 30 odstotkov. Visoke cene tako vse očitneje zavirajo trg in spreminjajo bivanjske ter nakupne odločitve, zlasti pri mlajših generacijah, ki se vse pogosteje odločajo za najem namesto dolgoročnega zadolževanja.